O que é convenção de condomínio e o que ela precisa conter
A convenção é o documento que organiza o condomínio: contribuições, administração, assembleias, sanções e regimento interno (art. 1.334 do Código Civil). Dois terços das frações ideais a subscrevem e ela obriga quem usa as unidades. O registro em cartório faz a convenção valer contra terceiros.
Quase toda dúvida de condomínio começa com a pergunta: o que diz a convenção? Ela manda no quórum das assembleias, nas multas e na forma de administrar. Veja como o documento nasce, o que precisa conter e como alterar.
O que é a convenção de condomínio?
É o conjunto de normas que rege o condomínio edilício. O art. 1.333 do Código Civil diz que a convenção deve ser subscrita pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e que, desde logo, obriga os titulares das unidades e quem tenha posse ou detenção delas. Para valer contra terceiros, precisa de registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Como a convenção nasce?
A Lei 4.591/1964 (art. 9º) prevê que proprietários e promitentes compradores elaborem a convenção por escrito e a registrem no Registro de Imóveis. Em empreendimentos novos, a minuta costuma vir da incorporadora, e os adquirentes a subscrevem. Veja o processo completo em implantação de condomínio. Peça sempre a um advogado que revise a minuta.
O que a convenção precisa conter?
Além da descrição das unidades, da fração ideal e da destinação (art. 1.332), o art. 1.334 manda a convenção determinar:
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições.
- A forma de administração do condomínio.
- A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum.
- As sanções a que ficam sujeitos condôminos e possuidores.
- O regimento interno.
Como alterar a convenção?
A alteração depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, assim como a mudança da destinação do edifício ou da unidade (art. 1.351, na redação da Lei 14.405/2022). Convoque assembleia com a proposta na pauta, registre a ata e averbe a alteração no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 9º, § 1º). Antes da votação, peça a um advogado para revisar o texto.
Onde consultar a convenção?
Peça uma cópia ao síndico ou à administradora, que costumam guardar o documento. A convenção registrada também fica no cartório de registro de imóveis. Quem assume o condomínio, como um novo síndico ou uma nova administradora, deve conferir se a versão em uso é a registrada e se as alterações foram averbadas.
Convenção ou regimento: qual vale?
O regimento detalha a rotina e segue a convenção. A convenção, por sua vez, segue a lei. Em caso de choque entre as regras, prevalece a hierarquia: lei, convenção, regimento. Compare os dois textos no guia sobre regimento interno.
Leia a convenção antes de qualquer decisão sobre multa, obra ou assembleia. Quem conhece o texto conduz a reunião com segurança. Guarde uma cópia registrada, anote as alterações aprovadas e entregue o documento atualizado a todo novo morador e a todo novo funcionário.
